Вложение средств в недвижимость, оформленную на имя ребенка — достойное вложение в его будущее, защищенное законом. Каким образом можно оформить договор на несовершеннолетнего, кто его должен подписывать, когда он сможет распоряжаться недвижимостью, возможно ли получение НДФЛ с купленной квартиры в каком порядке, подробно описано в этом материале.
Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего
Закон позволяет регистрировать собственность на лиц младше 18 лет по инициативе и с согласия их законных представителей. Оформление сделок осуществляется родителями. После достижения 14 лет гражданин вправе подписывать самостоятельно документы и выражать намерение на совершение или отказ в совершении какой-либо сделки.
Передача детям прав на квартиру осуществляется в любом возрасте до 18 лет при наличии заключения органов опеки и попечительства, которое представляется при регистрации сделки в Росреестре и является неотъемлемым документом. Если есть проблемы с получением документа— спросите у юристовкак его приобрести.
Можно оформить покупку квартиры, если на несовершеннолетнего ребенка выдан материнский капитал и как осуществляется защита его прав? Приобретение недвижимости возможно на имя родителей или детей как по договору купли-продажи с прямым расчетом, так и при предоставлении материнского капитала.
При внесении оплаты за счет средств государственного субсидирования, при покупке недвижимости для собственных нужд семьи, родителями или законными представителями предоставляется нотариально заверенное обязательство в выделении доли в имуществе для ребенка после достижения им 18-летнего возраста.
Легитимность сделки при использовании средств материнского капитала подтверждается Пенсионным фондом России.
Что такое сделка дарения и как ее корректно провести
Законом не запрещено дарение квартиры, её доли или жилого дома в пользу ребенка младше 18 лет при условии, что сделка оформлена надлежащим образом.
Согласно Семейному кодексу дарение невозможно, если:
- в тексте договора присутствует приписка, что вступить в наследство ребенок сможет только когда текущий собственник умрет. Это уже признак завещания;
- есть другие условия, например, требуется передать что-то взамен подаренного;
- когда второй супруг, являющийся собственником квартиры, не дал свое согласие на проведения сделки. В обязательном порядке требуется написать согласие в письменном виде, после чего документ заверяется у нотариуса.
Целесообразно обратиться в нотариальную контору. Специалист поможет уладить все формальности, подготовит текст дарственной, проверит ее и заверит.
Дарственная составляется в письменной форме, требуется подготовить три копии. Подпись на всех документах от имени несовершеннолетнего проставляет родитель или уполномоченный опекун. Ребенок в возрасте 14-18 лет имеет все основания сам проставлять подпись при условии, что его родители дали на это письменное согласие.
Обратите внимание, что в 2020 году визит к нотариусу и расходы на заверение дарственной – это лишнее. Если же объектом сделки выступает доля квартиры – визит к нотариусу обязателен.
Дополнительно нужны документы:
- Удостоверение личности родителей или попечителей, а также свидетельство о рождении малыша.
- Доказывающие факт наличия права владения помещением (выписка из ЕГРН). Кадастровый паспорт и технический план – документы необязательные, но юрист может запросить их для проверки.
- Согласие второй половины на дарение, если объект куплен парой в браке. Заверяется нотариально.
- Оригинал свидетельства о браке. При утере его легко восстановить в территориальном отделении ЗАГС.
Договор передается на регистрацию в Росреестре вместе с квитанцией об оплате государственного сбора.
Как может помочь нотариус?
Часть документов, которые предоставляются при оформлении имущественных прав несовершеннолетних, также по распоряжению принадлежащей им недвижимости, подлежит обязательному нотариальному заверению.
Кроме того, рекомендуется осуществить подписание договора в присутствии юриста, что служит дополнительной правовой гарантией легитимности сделки.
Нотариус проверяет дееспособность лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, правоустанавливающие документы на жилье, анализирует правовые последствия заключения таких соглашений.
Оспорить сделку, заключенную в присутствии нотариуса, практически невозможно. Эта особенность представляет дополнительное обеспечение прав ребенка и значительное снижение рисков по отмене такого договора. Для определения всех нюансов сделки и подводных камней рекомендуемобратиться за консультацией к специалистам нашего сайта и вы сможете — задать свой вопрос.
Преимуществом оформления сделки в присутствии нотариуса является предоставление им юридической консультации по вопросу, можно ли по закону оформлять и на основании каких документов передачу прав на квартиру детям при заключении определенного договора с учетом сложившейся правовой ситуации.
Какие существуют варианты
На практике часто возникает вопрос: если я хочу оформить мою квартиру на несовершеннолетних детей недостигшим восемнадцатилетнего возраста, как мне лучше передать имущество и какие документы для этого нужны?
Оформление перехода прав возможно в нескольких вариантах, даже если получатель имущества — малолетний ребенок:
- заключение договора купли-продажи,
- подписание дарственной,
- наследование по завещанию или в силу закона,
- совершение сделки мены,
- приватизация при обязательном выделении доли в квартире,
- отказ от доли в пользу несовершеннолетнего родителями или другими прописанными на жилплощади лицами.
Вступает в наследство ребенок, если на момент открытия наследства, то есть смерти наследодателя, он находился в утробе матери в силу ст.1166 ГК РФ.
При приватизации государственного или муниципального жилья за ребенком остается право на повторное участие в процедуре выделения имущества в частную собственность.
Это исключительная возможность, предусмотренная ФЗ «О приватизации» №26 от 11.08.1994. Отказаться от доли даже при достижении возраста ограниченной дееспособности — 14 или 16 лет они не вправе, поскольку такая возможность законом не предусмотрена.
Они вписываются в договор приватизации в принудительном порядке. Не допускается снятие ребенка с учета до осуществления приватизации в отношении занятого ранее жилья в ущемлении прав несовершеннолетнего. За соблюдением прав детей следят органы опеки и попечительства.
При этом лицо, передающее прав на квартиру несовершеннолетнему, может быть любое, являющееся полноправным владельцем недвижимости, необязательно родственником.
Если квартира по договору оформляется и в нем значатся как собственники дети, то на соответствующую долю или полностью жилье выдается свидетельство или выписка Росреестра о закрепленных имущественных правах.
Как государство защищает детей от потери недвижимости
Закон суров, но это закон. В нем предусмотрен каждый шаг. Государство защищает детей максимальными способами. Приватизация гарантирует невозможность лишения прав собственности ребенка.
Если в квартире зарегистрированы малолетние, не достигшие совершеннолетия к моменту приватизации жилья, за ними все равно остается право на часть квадратных метров, даже, если они уже являются собственниками другой недвижимости.
Взрослые не имеют право ухудшать жилищное положение детей. Это значит, что продать квартиру из собственности ребенка можно в случае приобретения более просторного и комфортабельного жилья.
Законодательство РФ
Нормативными актами России не установлено ограничений на передачу объектов недвижимости несовершеннолетним с самого момента их рождения. Основная причина переписи имущества на имя ребенка — обеспечения его жилой площадью. Однако распоряжаться самостоятельно квартирой или другим объектом гражданин может только по достижению 18 лет.
Личная собственность детей, записанная на их имя не включается в совместно нажитое имущество, на основании ст.34-35 СК РФ и имеет отличны статус.
Разделить его между собой родители при разводе не могут, но вправе распорядиться любыми способами для улучшения жилищных условий ребенка: при предоставлении большей площади, переезда в центр города, район с развитой инфраструктурой, рядом со школой и др.
Согласно закону все несовершеннолетние делятся на две категории:
- достигшие 14 лет (ст.28 ГК РФ),
- в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ).
Дети от 14 лет признаются ограниченно дееспособными. Считается, что они могут понимать последствия своих правовых действий и принимать самостоятельно решения.
Право любого гражданина с момента рождения обладать недвижимостью прописано в ст.35 Конституции РФ и ст.17 ГК РФ.
Передача посредством приватизации
Понятие приватизации было введено в 1994 году. В рамках процесса прописанные на территории муниципальных квартир граждане вправе единожды в жизни безвозмездно стать их полноправным хозяином. Все прописанные, в том числе и несовершеннолетние, получают право претендовать на долю приватизированного объекта. Таким образом граждане получают возможность быстро и с минимальными расходами решить жилищные проблемы.
Порядок смены собственника в рамках приватизации:
- Подготовить пакет документов для участия в процедуре.
- Оба родителя или их представители письменно отказываются от своего права, тем самым ребенок получает 100% всей жилплощади.
- Справки передаются на проверку и рассмотрение в муниципалитет.
Если по итогу принято положительное решение, приватизация выполняется на имя ребенка.
Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего
Совершать сделки с недвижимостью, записанной на детей, могут родители или назначенные по решению органов опеки и попечительства (или решению суда) законные представители.
При продаже квартиры или иной недвижимости, если владельцем является несовершеннолетний, обязательно предоставление другой жилплощади с характеристиками не хуже, чем реализованного имущества, что подтверждается документально.
Оформление жилья либо другой недвижимости на несовершеннолетнего осуществляется с письменного согласия родителей и при наличии положительного заключения опеки и попечительства, даже если ребенок ставит свою подпись на документах при достижении им 14-летнего возраста.
Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно только при обязательном соблюдении требований ст.131 ГК РФ и ФЗ №218 о регистрации прав на недвижимость. Процедура практически не отличается от той, которая предусмотрена в отношении совершеннолетних граждан. Отличие отмечается в отношении пакета документов.
Дополнительно в органы Росреестра необходимо предоставить:
- свидетельство о рождении в оригинале и копии, гражданский паспорт для детей от 14 лет,
- заключение органа опеки и попечительства о возможности совершения сделки на таких условиях,
- нотариально заверенное согласие родителей или законных представителей о подписании договора,
- паспорта родителей или других законных представителей, решение суда о назначении опекуна или попечителя.
Если квартира находится в ипотеке
Здесь ситуация несколько усложняется, так как в сделке принимает участие три стороны – родители, ребенок и банк. Банк неохотно идет на сделки, где есть несовершеннолетнее лицо, потому что:
- В случае, если имущество придется изымать за неуплату ипотеки, несовершеннолетнего выселить нельзя – это запрещено законом.
- Продажа такого имущества и любые другие юридические операции будут проводится только с разрешения органа опеки и попечительства – он контролирует соблюдение прав ребенка.
- Банку гораздо сложнее будет продать залоговую квартиру – на это нужно разрешение органа опеки и попечительства, а получить его сложно.
Собственно, сами родители также не смогут совершить юридическую операцию с такой квартирой без разрешения органа опеки и попечительства.
Особенности при оформлении
При получении имущества ребенком заключения органов опеки и попечительства не требуется, однако, завериться согласием законных представителей все же придется. Это связано с необходимостью несения расходов на содержание недвижимости, обеспечения оплаты налогов, распоряжению имуществом в будущем.
Дарственная на квартиру
Совершить дарение ребенок может после достижения 14 лет, если есть письменное согласие, подписанное им собственноручно. Ему необходимо присутствовать при заключении договора и его регистрации в Росреестре при предоставлении удостоверения личности. Подписывает заявление по форме о регистрации перехода права он собственноручно.
Права собственности на квартиру при заключении договора дарения несовершеннолетнему передаются в том же порядке, что и при заключении сделки в пользу взрослого гражданина. Осуществляется заключение соглашения, которое подписывается дарителем и одаряемым.
Совершать сделки по передаче имущества другим лицам, находящегося в собственности ребенка, есть возможность до достижения им 14 лет с его согласия. До этого момента дарить недвижимость даже при наличии волеизъявления родителей или законных представителей по закону запрещено.
При оформлении дарственной на имя несовершеннолетнего в отличие от последствий при покупке недвижимости оплата подоходного налога не осуществляется только в случаях, когда переход права собственности имеет место от близких родственников, в числе которых родители, бабушки и дедушки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Перечень таких лиц установлен Семейным кодексом РФ.
Зачем покупать квартиру ребенку
Одной из наиболее популярных причин является обеспечение ребенка собственным жильем. Родители заранее обдумывают это мероприятие, готовя чаду беззаботную жизнь в будущем.
Еще одна причина, по которой родители покупают недвижимость детям, — это предупреждение появления спорных вопросов в случае развода отца и матери.
Когда начинаются судебные разбирательства из-за раздела общего имущества, то объекты собственности детей в разделе не участвуют. И между бывшими супругами жилье не делится.
И самой редкой причиной оформления квартиры на ребенка является исключение притязаний на имущество сторонних предприятий. К примеру, если не исполняются финансовые обязательства перед кредиторами.
