Использовать средства материнского капитала на покупку жилья можно только в случае, если детям и каждому родителю будут выделены доли в праве собственности. Поскольку не всегда имеется возможность сразу при покупке недвижимости определить величину долей для всех членов семьи, то Пенсионный фонд (ПФ) выделяет средства маткапитала после предоставления от родителей обязательства о выделении долей.
Данный документ является гарантией того, что приобретатель жилья обязуется в течение 6 месяцев выделить членам семьи доли в имуществе после регистрации права собственности в Росреестре.
При наступлении момента исполнения обязательства родители должны наделить детей долями в квартире путем предоставления в регистрирующий орган соответствующего соглашения. Такой документ составляется у нотариуса, однако в некоторых случаях может быть составлено без его участия.
Альтернативным способом наделения долей всех членов семьи при покупке жилья с использованием средств маткапитала является договор дарения.
Законодательство позволяет распорядиться целевыми средствами материнского капитала на приобретение жилья только под условием, что оно будет оформлено в собственность всех членов семьи (в том числе детей, появившихся после выдачи сертификата).
Признать жилье общей собственностью можно только после наступления следующих обстоятельств:
1) Регистрации права собственности
— если недвижимость приобретается по договору долевого участия в строительстве, то право собственности возникает после сдачи дома в эксплуатацию. При строительстве жилого дома — после оформления в собственность уже готовой постройки.
2) Снятия залога банком
— если квартира приобретается в ипотеку.
Для выдачи средств на указанные нужды ПФ требует от родителей предоставить нотариальное соглашение, по условиям которого собственник должен будет выделить доли недвижимости в течение 6 месяцев после наступления права распоряжаться имуществом.
Существует возможность избежать исполнения требования о выделении долей на основании соглашения. Сделать это можно в случае приобретения готового жилья по договору купли-продажи. При заключении данной сделки продавец вправе передать недвижимость сразу в общую собственность, указывая в договоре доли всех членов семьи покупателя.
Для совершения подобной сделки с продавцом заключается договор купли-продажи, в котором обязательно необходимо указать, что часть денежных средств будет переведена на его счет из средств материнского капитала.
После оформления сделки родители обращаются в ПФ и подают заявление о распоряжении — о переводе средств на счет продавца. Около 1 месяца их заявление рассматривается, после чего в течение 10 рабочих дней денежные средства перечисляются продавцу. После полной оплаты договора сторонам необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с жилья (так как до этого момента недвижимость находится в залоге у продавца).
Кому должны быть выделены доли
Материнский сертификат, который выделяется государством и оформляется в Пенсионном Фонде РФ, является средством материальной поддержки семей, в которых родился второй или последующий (если после рождения второго МС не был получен) ребенок. По сути – это денежные средства, выделяемые для поддержки всей семьи, поэтому каждый член семьи при покупке или улучшении жилья с помощью средств МС имеет право на часть этого жилого помещения.
Если квартира или дом оформляются в собственность обоих супругов, то они обязаны составить соглашение о выделе детских долей в жилом помещении. Причем, это правило применимо не только к тем детям, которые уже были рождены на момент получения средств МС, но и всех остальных, рожденных до составления соглашения. Помимо родных детей, супруги обязаны составлять соглашения об определении детских долей и на всех усыновленных к тому времени несовершеннолетних.
В тех случаях, когда объект жилой недвижимости оформлен только на одного из супругов, второй также имеет право на выдел его доли. Конкретный размер выделяемой части жилого помещения определяется в соглашении о выделе долей.
Но в эту категорию не входят несовершеннолетние, находящиеся под опекой, а также их родители и другие кровные родственники получателя материнского капитала.
Например, у супругов Нины и Олега Романовых родился второй совместный ребенок, таким образом Нина получила возможность выделения ей МС. Супруги решили улучшить свои жилищные условия и сделали пристройку к купленному ранее дому. Так как дом ранее был оформлен только на Олега, встал вопрос о выделении долей для двоих детей и Нины Романовой.
Пока оформлялись документы на пристройку, в семье случилась трагедия, погиб старший брат Олега с женой, у семейной пары остался несовершеннолетний сын, которого Олег и Нина решили усыновить. Таким образом, соглашение о выделе долей пришлось оформлять на Нину Романову, из двоих совместных детей и усыновленного семейной парой племянника Олега.
В тех случаях, когда материнский сертификат используется на покупку жилья в ипотеку, при постройке частного дома, либо участии в долевом строительстве, для выделения средств МС супруги должны будут представить в ПФР обязательство о выделе детских долей после снятия обременения на жилое помещение.
Обязательство и соглашение о выделе долей схожи между собой, но не идентичны. Обязательство по своей сути является обещанием выделить доли после того, как появится возможность это сделать, а в соглашении собственник реализует намерение и обязанность родителей выделить в собственность своих несовершеннолетних детей части совместного жилого помещения.
На основании обязательства регистрация права собственности невозможна, соглашение же как раз и является основанием для такой регистрации в органах Росреестра.
Определение размеров долей
Доля может быть разной от 1/100 до ¼ (т.е. распределяется поровну на всех — на двоих родителей и двоих детей). Четкого регламентированного размера долей не существует. Выделить часть жилья можно по соглашению.
Согласно ст. 60 СК РФ дети не претендуют на долю родителей, а родители — на долю детей. Поэтому доли должны быть не меньше размера материнского капитала. Т.е. сертификат делится пополам на двоих детей и определяется доля от суммы купленной квартиры.
Срок выделения долей не должен превышать 6 месяцев, но существуют случаи, когда это невозможно:
- квартира приобретена в ипотеку и родители продолжают её выплачивать;
- жилье приобретается по жилищному займу на одного собственника;
- родители приобрели квартиру по ДДУ;
- использование средств материнского капитала осуществляются на строительство;
- объект был построен позже января 2007 года и уже оформлен на одного или обоих родителей.
Важно! Обязательно выделяют долю по законодательству при использовании материнского капитала, чтобы улучшить условия проживания. В худшем случае, если долю не оформить, то ПФ вправе запросить возврат средств по сертификату.
Какую долю необходимо выделить детям
Ни в каких нормативных документах нет четкого указания – какая именно доля жилого помещения должна быть выделена несовершеннолетним детям при покупке квартиры или дома с использованием МС. Однако, выделение части квартиры по площади меньше норматива допустимо только в крайнем случае, когда дом или квартира небольшие, а долей выделить нужно несколько. Обычно выделяются доли, по площади равные существующим в данном регионе нормативам (от 6 до 18 квадратных метров на одну выделяемую долю).
В тех случаях, когда жилое помещение приобретается на средства МС, без привлечения дополнительных денег, то доли всех членов семьи распределяются поровну. Но, если на покупку или улучшение объекта недвижимости помимо средств МС использовались деньги родителей, либо одного из них, допускается неравномерное выделение долей, например, в процентном соотношении соразмерно вложенным в покупку жилья денежным средствам.
Например, семья Кирилловых проживала в двухкомнатной квартире, приобретенной супругом еще до вступления в брак. После рождения второго ребенка супруги решили продать эту квартиру и, добавив средства МС, купить трехкомнатную.
Квартира была продана за полтора миллиона рублей, новая куплена за два миллиона. Доли распределились следующим образом: 3/4 жилого помещения было выделено супругу, так как он вложил в покупку новой квартиры личные средства, вырученные от продажи старой, а одна четверть объекта недвижимости была поделена на три доли между супругой и двумя несовершеннолетними детьми – по 1/12 части каждому.
Нужно ли выделять долю ребенку при покупке квартиры
При покупке новой квартиры вопрос с выделением детских долей остается на усмотрение родителей. Кто-то оформляет жилое помещение в собственность на одного члена семьи, кто-то выделяет часть собственности каждому: и родителям и всем детям. Но есть некоторые ситуации, когда выделение детской доли в покупке обязательно:
- Согласно ФЗ № 256 от 29.12.2006 года при покупке жилого помещения в ипотеку с использованием средств МС, после снятия обременения на жилье, родители обязаны наделить каждого из детей долями. Но сначала родители выплачивают ипотечный кредит, а уже потом выделяют часть жилого помещения несовершеннолетним в собственность.
- При продаже старой квартиры, в которой совладельцами были дети, выделение равнозначной доли в новой квартире также обязательно. Перед сделкой купли-продажи старой квартиры родители должны оформить обязательство о выделе детских долей в новом жилом помещении, иначе ООП не разрешит продажу. Если же они каким-либо образом обойдут этот запрет и не выделят в новом жилье детские доли, сделка может быть признана недействительной.
- При приватизации муниципальных квартир выдел детских долей также обязателен.
Например, супруги Новосельцевы с двумя детьми проживали муниципальной трехкомнатной квартире по договору социального найма. Они решили приватизировать квартиру и занялись оформлением документов. Чтобы не собирать лишние бумаги, они изначально решили приватизировать жилое помещение только на мужа, жена подписала отказ от приватизации в пользу супруга.
Но муниципалитет отказал Новосельцеву в приватизации, так как в жилом помещении, помимо него и супруги, были зарегистрированы двое несовершеннолетних, и Новосельцев обязан был каждому из них выделить их части. Ему пришлось повторно собирать все документы и подавать заявление на приватизацию уже от имени трех человек – отца и детей.
Как правильно составить соглашение об определении размера долей по материнскому капиталу
Некоторые родители задают вопрос: а зачем вообще выделять детские доли, ведь жилое помещение и так после смерти родителей достанется детям?
Все так, но если детские доли выделены, то в этом случае, помимо родителей, собственность детей защищает еще и государство в лице органов опеки и попечительства. Без их разрешения никто не сможет продать такое жилое помещение, обменять его на меньшее, то есть, ООП не позволит ухудшить жилищные условия несовершеннолетних детей. Таким образом, составляя соглашение, родители страхуют детей от ухудшения их условий проживания в дальнейшем.
С 2020 года такое соглашение требует обязательного удостоверения документа в нотариальной конторе. Таким образом, родители обязаны посетить нотариуса, оплатить его услуги, оформить документ по всем правилам и получить его на руки уже подписанным и заверенным нотариальной печатью.
В законодательстве не оговорено, что супруги обязаны составлять документ в нотариальной конторе, они могут сделать это самостоятельно, однако, правила составления соглашения они обязаны соблюсти в любом случае. Если документ будет составлен с нарушениями, либо там будут указаны не все необходимые данные, нотариус не удостоверит соглашение.
Итак, документ должен содержать следующие сведения:
- личные данные родителей, номера их паспортов, либо иных документов, удостоверяющих их личности;
- сведения о лицах, в пользу которых составляется соглашение, и которым передаются в собственность доли жилого помещения (родные или усыновленные дети, второй супруг);
- дата составления документа;
- место его составления и удостоверения;
- полное наименование;
- сведения об объекте жилой недвижимости, в котором выделяются детские доли, адрес жилого помещения;
- краткое описание квартиры или дома (размер, этажность, количество жилых и нежилых помещений);
- на основании чего возникло право собственности (покупка, строительство, долевое участие, ипотечный кредит и т.д.);
- сведения о МС;
- ссылки на нормативные акты, а именно: ст. 244, 245, 254 ГК РФ, положения ФЗ № 256;
- размеры всех выделяемых долей;
- запись о количестве экземпляров соглашения;
- подписи всех сторон, при этом родители расписываются, как одна из сторон соглашения, также заверяют подпись тех несовершеннолетних, которые уже достигли возраста 14 лет;
- запись о том, что соглашение составлено в присутствии нотариуса, проверено им и является законным;
- печать нотариальной конторы.
Особенности составления соглашения
Составление соглашения о выделе детских долей при покупке жилого помещения с использованием МС имеет ряд особенностей:
- Документ составляется строго в письменной форме и должен быть в обязательном порядке удостоверен в нотариальной конторе.
- Число экземпляров должно быть равно числу сторон соглашения, плюс один экземпляр. Например, если доли выделяются обоим родителям и трем детям, то необходимо будет выпустить шесть экземпляров документа: каждому из участников, плюс один экземпляр, который будет передан в Росреестр на постоянное хранение.
- Все подписанты за исключением детей, не достигших 14 лет, должны поставить личные подписи. За детей младше указанного возраста расписываются родители.
- В документе не должны ущемляться права ни одной из сторон.
- Не допустимо никакое принуждение к составлению документа, либо к любой его части: супруги должны принять решение осознанно и добровольно.
Выделить ребенку
Каждому из супругов и их детям должна принадлежать определенная часть квартиры. Право детей на долю в недвижимом имуществе закреплено законодательно.
За исполнением законных требований следят Органы опеки и попечительства (ООиП). С этой инстанцией собственникам придется согласовывать процедуру выделения доли.
Порядок действий практически не меняется:
- Определиться с условиями разделения квартиры и составить соглашение.
- Собрать необходимые документы.
- Подать их в Росреестр и ООиП.
- Дождаться решения Росреестра и органов опеки, а затем пройти госрегистрацию прав каждого собственника.
В конце они должны получить разрешение от ООиП. Важное условие: доля несовершеннолетнего ребенка в новом помещении должна составить не меньше той, что была у него в прежнем месте жительства.
Всё лучшее — детям!
При оформлении развода и выделении долей тот, кто будет воспитывать ребенка, имеет право на большую часть квартиры.
В ипотечной квартире
Жилье, купленное в ипотеку, может быть поделено посредством заключения дополнительного соглашения с банком. В нем указывают условия выделения долей из основного договора. В результате, долг заемщиков по кредиту распределяется строго пропорционально размеру частей квартиры, которые им принадлежат.
Перед оформлением выделение следует получить письменное согласие от банка. Главное требование – каждый дольщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность, способность платить по взятому кредиту.
Соответственно выделить долю ребенку в ипотечной квартире не получится, сперва нужно будет закрыть ипотеку. А если же закон требует выделение доли несовершеннолетнему (если например часть ипотеки гасится материнским капиталом), то делается нотариальное обязательство, что после закрытия ипотеки, соответствующая доля в квартире будет выделяться ребенку.
По материнскому капиталу
Перед тем как перевести средства материнского капитала на счет продавца, Пенсионный Фонд запросит заверенный документ об исполнении обязательств перед покупателем. Эта мера гарантирует, что нынешний собственник жилья в следующие полгода передаст квартиру приобретателю в общую собственность. Далее доли выделяют по общему согласию, подписав соответствующий договор.
Отличительная особенность это время, которое понадобится на проведение всей процедуры. ПФ запрашивает много документов и довольно долго их одобряет. Может понадобиться до двух месяцев, прежде чем сделку пропустят, и можно начать оформлять права в Росреестре.
Образец соглашения о выделении долей детям по материнскому капиталу 2020
Образец соглашения об определении детских долей по материнскому капиталу
В тексте документа должны присутствовать следующие пункты:
- Дата составления соглашения в формате «чч. мм. гггг».
- Место составления (населенный пункт).
- ФИО родителей, их паспортные данные, а также запись о том, кем они приходятся детям (отец, мать, усыновитель).
- Местоположение жилого помещения, в котором выделяются детские доли (адрес, строение, квартира, этаж).
- Данные о текущем праве собственности на жилое помещение (совместная, общедолевая).
- Дата и способ возникновения права собственности на жилье (договор купли-продажи, ипотечный кредит, ДДУ и пр.).
- Сведения о МС (когда и кем был выдан, в каком размере).
- Какая доля квартиры или дома передается какому члену семьи.
- Число экземпляров.
- Подписи сторон.
С чего начать
Следует различать такие процедуры, как раздел недвижимости и выделение долей:
- Если совладельцы разделяют общее имущество, то квартира перестает быть совместной собственностью. Каждый получает свою, отдельную часть.
- При выделении же долей происходит закрепление определенных частей квартиры за конкретными лицами. Недвижимость по-прежнему остается общей (основные положения описаны в статье 282 ГК).
Плюс, есть две формы владения:
- Долевая – каждый имеет право на определенную часть недвижимости. Раз доли уже выделены, собственникам остается отгородить свою часть.
- Совместная – существует общее право собственности на имущество без выделения конкретной доли. Следовательно, для выделения нужно сначала определить размеры частей каждого жильца.
Хозяева вправе самостоятельно поделить жилплощадь на части. Если размер доли не был обозначен, то недвижимость делится на равные части между всеми совладельцами. Приведем пример: если в квартире площадью 90 кв.м. проживают три человека, то доля каждого составляет 30 кв.м. При наличии разногласий деление жилья производится в судебном порядке.
Стороны могут оформить и разделение счетов по оплате за ЖКХ и другие услуги. Но нужно помнить – если есть задолженность за период больше трех месяцев, то могут отключить горячую воду, электричество и т.п.
«Не ждите. Время никогда не будет подходящим», – Наполеон Хилл.
Когда совладельцы согласны поделить квартиру, действуют они следующим образом:
- Подготавливают договор о выделении долей, подробно прописывая в нем все условия сделки.
- Оформляют выделенные части должным образом. Скажем, если для этого требуется провести перепланировку либо другие строительные работы – получают согласие в БТИ, и регистрируют результат.
- Определяются с финансовой стороной разделения квартиры: если кто-либо имеет долю меньше, чем у других, то совладельцы доплачивают ему, а если его доля больше, чем у остальных – компенсацию платит уже он.
- Стороны регистрируют договор и свои права в Росреестре.
Доплата не обязательно производится в денежной форме. Стороны могут определить, какой вид компенсации их устраивает. Главное, четко прописать это в основном соглашении.
Стоимость оформления
Конечно, за определение детских долей в жилом помещении придется заплатить некоторую сумму. Во многом расходы на оформление будут зависеть от кадастровой стоимости квартиры или дома. Это обусловлено тем, что жилое помещение, на которое составляется соглашение, может быть оценено, а сделки с такими объектами, согласно пп. 5 ст. 333.24 НК РФ, облагаются пошлиной в размере 0,5% от кадастровой стоимости жилья. Но, в соответствии с тем же налоговым кодексом, размер госпошлины не может быть ниже 300 и выше 20 000 рублей.
Например, если детские доли выделяются в жилом помещении с кадастровой стоимостью в 2 миллиона рублей, то размер госпошлины будет 2 000 000 * 0,5% = 10 000 рублей. В этом случае мы не вышли за минимальную и максимальную границу госпошлины.
Если же стоимость квартиры будет составлять, например, 5 миллионов рублей, то расчетный размер госпошлины составит 5 000 000 * 0,5% = 25 000 рублей, но в законе указана максимальная верхняя граница госпошлины, выше которой ее размер подниматься не может (20 000 рублей), таким образом платеж будет уменьшен именно до этой суммы.
Если родители решат прибегнуть к помощи нотариуса и при составлении текста соглашения, то им придется также уплатить в нотариальной конторе за работу сотрудника по составлению документа. В зависимости от региона стоимость этой услуги будет варьироваться от 1 до 5 тысяч рублей.
Некоторые затраты придется понести и при регистрации соглашения в Росреестре. В Российской Федерации действует единый тариф за определение долей в жилом помещении, он составляет 2 000 рублей.
Составление любого юридического документа требует хотя бы минимальных знаний основ юриспруденции и правил составления подобного рода бумаг. Любое неверное слово или определение, и текст документа получает совершенно иной смысл, в некоторых случаях прямо противоположный тому, какой требовался изначально.
Поэтому, чтобы не допускать ошибок и не переписывать документ по нескольку раз, желательно обратиться за помощью к опытному юристу. Он не только поможет вам составить грамотный документ, но и возьмет на себя юридическое сопровождение всей сделки, соберет необходимые документы, при необходимости, представит ваши интересы в любом государственном органе.
Также вы можете обратиться за помощью к юристам нашего сайта, которые проконсультируют вас по интересующему вопросу, подскажут, с чего начать, какие документы понадобятся в вашем конкретном случае, помогут в решении других важных вопросов. Связаться с нашими сотрудниками вы сможете, позвонив по указанным телефонам, либо обратившись к дежурному юристу он-лайн.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос Рейтинг автора
Написано статей
513
-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Полезная информация по теме
Как выглядит документ о приватизации квартиры
По состоянию на [current_date format=’Y’] году, в качестве основного документа,…
Как выселить бывшую жену из квартиры
Не все семьи живут долго и счастливо, многие разводятся. За…
Приватизация квартиры через МФЦ
Приватизация квартиры – процесс сложный и длительный, однако для многих…
Приватизация садового участка
Садовый земельный участок, при условии расположения на нем дома, может…
1
Справка о неучастии в приватизации
Справка о неучастии в приватизации на данный момент заменена выпиской…
Что значит приватизированная квартира?
Практически сразу после распада СССР началась эпоха приватизации государственного и…
