«Развод» в гражданском браке: кому достанется квартира

Особенности получения ипотеки в гражданском браке

Отсутствие в паспорте печати о браке в настоящее время не является для банков ключевым фактором. Кредитору больше всего важно платежеспособен клиент или нет. Поэтому проживающие вместе люди могут получить жилищный займ, но не могут получить льготные условия и дотации государства.

Одной из таких форм поддержки является программа «Молодая семья». Одним из главных условий для участия в ней является нахождение пары в зарегистрированном браке.

Еще одним недостатком покупки квартиры на заемные средства в гражданском браке – при расставании недвижимость достанется тому, на кого она зарегистрирована. Это значит, что купленная квартира останется у того супруга, с кем банк заключил договор на ипотеку.

Чтобы застраховать себя от потери вложений необходимо сохранять все документы об оплате. К примеру если жилье оформлено на имя женщины, то при наличии квитанций о внесении платежей по ипотеке мужчина по решению суда может получить долю в квартире.

Как делится ипотека между гражданскими супругами

Здесь все непросто и не так однозначно, как в официальном браке. Факт сожительства и совместного участия в погашении кредита нужно доказать. Если получится, то квартира будет поделена согласно зарегистрированным в Росреестре долям. Судебная практика знает немало подобных процессов и в каждом из них конфликт разрешается по–разному. Обычно в случае прекращения совместного проживания гражданским супругам удается решить проблему раздела общего долга одним из следующих способов:

1. Супруги договариваются и продолжают выплачивать кредит банку, как и прежде. После исполнения обязательств квартиру можно реализовать, а деньги разделить пропорционально долям в общей собственности;
2. Несогласный исполнять обязательства супруг отказывается от своей доли в имуществе. В этом случае с одобрения кредитора долю можно переоформить на одного из супругов, который и будет погашать кредит. Второй вправе истребовать в суде часть потраченных на погашение ипотеки личных средств при условии того, что сможет доказать принадлежность той или иной суммы. В противном случае суд признает, что выплаты, в том числе затраты на первоначальный взнос, производились из общего бюджета и откажет заявителю в удовлетворении требования компенсировать понесенные им расходы;
3. Один из супругов отказывается платить, но не отказывается от имущества. Разрешить подобную ситуацию крайне сложно. Может сложиться так, что добросовестный супруг выплатит всю сумму кредита, а взамен получит иск о разделе совместного имущества, поэтому данный конфликт предпочтительнее решать по обоюдному согласию сторон.

Если оба супруга на зло друг другу перестанут исполнять взятые на себя обязательства, банк вправе обратить взыскание на предмет залога. Квартира будет реализована, а заемщики получат часть средств только в том случае, если таковые останутся после погашения долга и начисленных процентов. В результате оба могут остаться ни с чем.

И еще один печальный момент, касающийся степени доверия друг к другу. Если кредит, равно как и имущество, оформлен на одного из супругов, второй может остаться не у дел, так как доказать факт совместного погашения займа очень сложно.

Варианты оформления займа

На основе ФЗ № 102 финансовые организации предлагают два способа оформления жилищного займа незарегистрированным парам:

1. Оформление жилья на одного супруга, который будет являться собственником. Второй человек может проходить в сделке в качестве поручителя. Минус такого решения – права поручителя на квартиру будет очень тяжело обосновать, если пара разойдется. Избежать таких трудностей можно разделив выплаты по ипотеке пополам и оплачивать их разными платежными документами с указанием плательщика. Сохранив все документы об оплате в суде можно будет отстоять свое право на купленное жилье.
2. Оформление недвижимости на обоих сожителей с равной ответственностью за целостность жилья и равными правами собственности. Права и обязанности по договору также будут равными, а жилье в случае расставания можно будет поделить по долям.

Можно ли минимизировать риски

Не смотря на твердое убеждение в том, что штамп в паспорте – это не главное, любую официально незарегистрированную пару интересует вопрос: одобрят ли ипотеку банки и как взять кредит, не опасаясь за свое будущее?

Разумеется, не каждая кредитная организация готова рискнуть и предоставить заем лицам, состоящим в гражданском браке, однако, на сегодняшний день это возможно.

Так, например, велика вероятность одобрения ипотечного кредита в следующих банках:

Возможно будет интересно!

Сколько раз в жизни можно брать ипотеку на квартиру и в каком банке лучше

Если подходящий вариант найден, как обезопасить себя при оформлении ипотечного кредита? Раз уж регистрировать брак не хочется, эксперты предлагают следующие способы снижения возможных рисков:

• Договаривайтесь с банком и супругом об оформлении квартиры в общую долевую собственность;
• Определяйте доли, исходя из степени участия каждой стороны. С этой целью до подписания кредитного соглашения рекомендуется заключить договор займа, с указанием в нем величины передаваемых на погашение первоначального взноса средств;
• При погашении кредита сохраняйте квитанции об оплате, в которых будет указано имя плательщика, особенно если недвижимость зарегистрирована на одного супруга;
• Парам с детьми выгоднее оформлять ипотеку на держателя сертификата, чтобы использовать его средства для погашения первоначального взноса (актуально для женщин). Мужу в этом случае обязательно нужно хранить все платежные документы.

И в заключение простой, но ценный совет. Если зарегистрировать отношения в Загсе, шансы оформить кредит на покупку квартиры своей мечты заметно возрастают.

Условия оформления ипотеки

Приобретение собственного жилья наиболее часто встречающаяся цель ипотечного займа, в том числе и среди пар, находящихся в гражданских отношениях. Для таких незарегистрированных супругов банки иногда сразу предлагают оформить покупаемое жилье в совместную собственность, а иногда – в долевую.

Для финансовой организации важно, чтобы в случае конфликтов в отношениях и расставания, это не сказалось на платежах и разбирательства между сожителями в наименьшей степени затронули долговые обязательства. В остальном ипотека оформляется на стандартных условиях и выдается в большинстве банков.

Паре нужно будет предоставить:

1. первоначальный платеж;
2. документы, подтверждающие платежеспособность обоих участников сделки или одного из них;
3. прочие необходимые справки, подтверждения и бумаги.

Санкции, применяемые банком, также стандартны: крайней мерой является выселение должников из заложенной недвижимости. Банк может принять решение разделить задолженность между супругами или закрыть этот вопрос иным способом. Для банков такие ситуации невыгодны, в связи с чем кредитор всегда старается обезопасить себя от подобных форс-мажоров.

Сложности покупки недвижимости лицами, не состоящими в официальном браке

Основные различия во взаимных правах и обязанностях супругов у которых состоялась свадьба, и лиц проживающих в гражданском браке, заключаются в следующем:

1. Супруги, как родители, несут равную ответственность за здоровье и развитие своих детей, в том числе после развода. Оба супруга должны предоставить ребенку достойное жилье, а он, в свою очередь, вправе претендовать на него.
2. Супруги несут обоюдную ответственность и обязаны оказывать финансовую и другую поддержку друг другу. К примеру, муж обязан содержать жену в период беременности и воспитания ребенка до одного года. При гражданском браке у супруга такой обязанности нет – это минус.
3. Если супруги собрались разводиться, после расторжения брака они приобретают одинаковые права на совместно нажитое имущество, если в брачном договоре не прописано иное. На отношения лиц, живущих в гражданском браке, данная норма закона не распространяется.
4. После смерти законного супруга второй приобретает право наследования его имущества (в том числе и недвижимости), становится наследником первой очереди. Мужчина и женщина, живущие в гражданском браке, не обладают правом наследования друг за другом. Исключение – когда переживший супруг докажет, что покойный находился у него на иждивении.

Чтобы одному из гражданских супругов не остаться при расставании без прав на приобретаемое жилье, нужно знать, как правильно оформлять его покупку. Проблема в том, что, если российское семейное право не регулирует гражданский брак, на него не распространяется принцип общей совместной собственности.

Поэтому единственный правильный способ приобретения жилья – это оформить долевую собственность (например, взять ипотеку). Соотношение долей мужчина и женщина вправе определять любое. Но в основном каждый получает долю, равную денежному вложению в покупку недвижимости.

Устанавливая долевой режим собственности, сожители наделяются правом на преимущественное приобретение долей друг друга: если кто-то из них захочет продать свою часть, он сначала должен в установленном порядке уведомить второго владельца об этом и предложить ее выкупить. При отказе от выкупа доля может быть продана любому третьему лицу.

Если квартира оформляется только на одного собственника, исключительно он имеет право на нее, даже когда оба неофициальных супруга вкладывали в нее свои средства. В случае расставания пары, гражданин на которого жилье не было оформлено, ничего не получит, поскольку в правоустанавливающих документах он не указан.

Можно попытаться отсудить свою законную часть, предоставив к исковому заявлению бумаги, подтверждающие вложение собственных средств на покупку.

Преимущества и недостатки

Гражданские отношения между партнерами в большей степени влияют на безопасность ипотеки для заемщиков, чем для банков.

Незарегистрированные пары имеют преимущества:

• условия по займу такие же, как и для зарегистрированных супругов;
• можно получить займ в большинстве банков, важно лишь подтвердить уровень доходов;
• после выплаты займа квартира переходит в долевую собственность: если договор был оформлен корректно, каждый получит право собственности на свою часть квартиры соразмерно выплаченным деньгам.

Недостатки отсутствия печати о регистрации брака:

• нет возможности воспользоваться государственной поддержкой;
• риск потерять жилье и вложенные в него деньги при разрыве отношений.

Варианты оформления ипотеки для гражданских супругов

Итак, невзирая на ограниченную доступность к программам ипотечного кредитования, взять ссуду на приобретения жилья будучи в гражданском браке, можно. Теперь разберемся как это сделать. И здесь на выбор супругов возможны следующие варианты:

1. Заключить договор с тем супругом, доход которого выше либо с тем, у которого есть возможность воспользоваться средствами господдержки, например, оформить ипотеку с материнским капиталом. Последний вариант возможен, если брак зарегистрирован, однако, никто не отменял право матерей-одиночек на получение ипотечного займа с использованием средств господдержки, ведь далеко не все гражданские мужья соглашаются на установление отцовства. Но тогда и супруг не сможет участвовать в приобретении права собственности на жилье.
2. Заключить соглашение, согласно которому обязательства возлагаются на обоих супругов. В этом случае один будет выступать основным заемщиком, а второй созаемщиком. При этом залоговая недвижимость оформляется не в единоличное владение одного из супругов, а регистрируется как долевая собственность.

Возможные риски: как себя обезопасить

Для людей, живущих в неофициальном браке существует один риск при совместной покупке жилья в ипотеку: при прекращении отношений лишиться и недвижимости, и внесенных в ее покупку средств.

Для каждого человека в такой паре актуален вопрос о том, как обезопасить себя от такой неприятности. Жалеть силы на страховку себя от таких потерь не стоит.

Существует несколько способов минимизировать риск:

• предварительно, до момента оформления жилищного кредита, заключить контракт на займ друг с другом с указанием суммы, которую каждый вложит в приобретение квартиры;
• при оплате ежемесячных платежей указывать свои ФИО в поле плательщика и сохранять документы об оплате.

При соблюдении этих рекомендаций при прекращении отношений возрастает вероятность получить в судебном порядке долю в квартире, соответствующую затраченным на нее деньгам.

Необходимые документы

Самый первый документ, который подается при оформлении жилищного кредита – заявление на выдачу заемных средств. Для пар, официально не состоящих в браке, его можно составить в двух видах. Первый вариант – одна заявка от двух лиц, если сожители будут соинвесторами. Второй – заявка от одного супруга, если второй будет только поручителем по сделке.

Заявление должно содержать:

1. ФИО заемщика или заемщиков;
2. желаемую сумму займа;
3. планируемый срок погашения;
4. размер семейного дохода;
5. прочие сведения, которые банк может запросить.

Срок рассмотрения заявки составляет примерно три рабочих дня.

Если банк одобрил ипотеку, то нужно будет предоставить пакет документов, требования к которому у разных компаний отличаются.

В обязательный перечень входят:

1. паспорта и/или их полная копия;
2. справка по форме 2-НДФЛ;
3. заверенная работодателем копия трудовой книжки;
4. документация на покупаемое жилье.

Примеры условий кредитования в банках

Программы кредитования в разных банках содержат немного разные условия. Одними из первых ипотеку гражданским парам начали выдавать Сбербанк и ВТБ 24.

Ниже представлены варианты в нескольких организациях. Условия предоставления займа зависят от целей кредита, поэтому указанные значения приблизительны.

Сбербанк

Ипотека для незарегистрированных пар оформляется на общих условиях.

Размер первоначального платежа: от 20% Минимальный процент по займу: 11,4% Максимальный срок погашения: 30 лет Сумма займа: от 300 тыс. руб.

ВТБ 24

Размер первоначального платежа: от 20% Минимальный процент по займу: 14% Максимальный срок погашения: 30 лет Сумма займа: от 500 тыс. руб до 30 млн. руб.

Райффайзенбанк

Размер первоначального платежа: от 15% Минимальный процент по займу: 14,7% Максимальный срок погашения: 25 лет Сумма займа: от 800 тыс. руб до 30 млн. руб.

Альфабанк

Размер первоначального платежа: от 30% Минимальный процент по займу: 17,3% Максимальный срок погашения: 25 лет, минимальный – 5 лет. Сумма займа: до 30 млн. руб.

Промсвязьбанк

Размер первоначального платежа: от 20% Минимальный процент по займу: 11,4% Максимальный срок погашения: 25 лет, минимальный – 3 года. Сумма займа: до 30 млн. руб.

Банк Возрождение

Размер первоначального платежа: от 20% Минимальный процент по займу: 13,75% Максимальный срок погашения: 30 лет Сумма займа: до 15 млн. руб.

Около четверти супружеских пар не оформляют отношения между собой в ЗАГСе и живут в гражданском браке. Такая форма отношений не мешает обзаводиться детьми и приобретать жилье в кредит.

Большинство банков готовы выдать кредит такой паре при условии, что супруги подтвердят свою благонадежность и способность в срок погасить долг.

Как происходит раздел ипотечного имущества?

Проблемы с разделом ипотечной квартиры в гражданском браке возникают тогда, когда пара решила расстаться до окончания возложенных на нее кредитных обязательств. В этом случае существует несколько вариантов развития событий.

Если жилищная ссуда оформлена на двоих:

• Недвижимость делится согласно долям, прописанным в договоре;
• Бывшие супруги продолжают вносить взносы, а после закрытия ипотеки поступают с квартирой на свое усмотрение (продают, сдают в аренду, дарят и т. д.);
• Жилищная ссуда переоформляется на одного собственника – он и будет погашать всю оставшуюся сумму. Подобные изменение возможны только с разрешения всех участников соглашения. Дают ли банки безоговорочное согласие на проведение данной операции? К сожалению, финансовая организация вправе отказать клиенту, если он имеет недостаточно высокий уровень доходов или не соответствует другим важным требованиям;
• Реализация обремененного жилья третьим лицам – позволяет погасить ипотеку «одним махом».

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Бывшие супруги, которым не удалось прийти к обоюдному решению, могут обратиться в суд. Если же кредит оформлен на одного из супругов, проблемы быть не должно, ведь по закону он является единственным заемщиком и владельцем недвижимости.