Когда можно составлять брачный договор на квартиру, купленную в браке или до его заключения?

Существенным недостатком правоотношений в нашей стране является правовой нигилизм и пренебрежение теми правами, которые предоставлены нам законом.

Считается, что желание подписать договор с будущим супругом, который бы определял их статус в отношении будущего совместно купленного имущества, является непорядочным, корыстным.

Вместе с тем, часто письменное оформление таких документов, как брачный договор на квартиру, купленную в браке, может не просто помочь в управлении имуществом, но и избегать ссор на этой почве, а нередко и сохранить семью.

Что это за документ?

Брачный договор – особый вид гражданско-правового контракта, закрепляющего официально соглашение между супругами или лицами, готовящимися заключить брак. Оформление документа необходимо для достижения цели – установлению своего особого порядка распределения общих материальных ценностей.

Общий порядок установлен статьей 33 Семейного кодекса РФ и утверждает совместную собственность на всё приобретенное во время брачного союза.

Такой режим распространяется на движимые вещи и недвижимые объекты. Владение и распоряжение имеющимися ценностями происходит сообща, оба супруга на равных решают любые имущественные вопросы, а если захотят развестись – каждый получит половину нажитого или стоимости вещей.

Брачный контракт иногда включает совместный режим, но чаще его заключают для установления долевой или раздельной собственности.

Основные цели оформления договорных отношений между супругами или гражданами, вступающими в брак, выделяют следующие:

• Исключение споров об имуществе вначале семейной жизни и при разделе нажитого в браке;
• Защита ценностей одного из семейной пары от посягательств кредиторов или исполнения наказания в виде конфискации в отношении другого;
• Возможность заполучить личное имущество, которое законом отнесено к режиму раздельного владения (подарки, наследство);
• Желание принимать решение относительно судьбы ценностей самостоятельно без получения согласия супруга;
• Сбережение вещей при расторжении брака от второй половины, которая вела иждивенческий образ жизни, не имела дохода;
• Возможность прогнозировать будущее супругам имеющим установленное договором содержание в период брачных отношений либо после развода.

Брачным соглашением нельзя предусмотреть личное неимущественное внутрисемейное поведение. Договор регулирует только вопросы, связанные с материальными ценностями. Вопросы семейной морали им не затрагиваются.

Брачный договор на имущество, приобретенное в браке

В составлении документа отдельную роль отводят имуществу, которое было приобретено в браке. Это может быть квартира или дом, а также иные вещи.

На дом, квартиру, купленную в браке

На то, кому будет принадлежать недвижимость в случае развода и раздела имущества, влияют многие факторы. Учитывается, какой вклад внес каждый из супругов. Также в зачет идет участие лица в виде внесения денежных средств в ремонт, строительство, обслуживание указанного объекта собственности.

Разрешается составить брачный договор и указать в каких случаях будущее имущество — купленная квартира в браке, например, — может отойти без претензий второй стороне.

На долю при покупке квартиры

Эта форма предполагает ситуации, когда учитывается вклад каждого супруга. Распространяется только на определенные предметы, которые считаются частью общего имущества.

Исходя из этого, в заверенной нотариусом бумаге, прописывается: на какую конкретно собственность это распространяется и какая доля каждого члена семьи (равные, в зависимости от дохода и другие).

Когда можно составить?

Обычно стороны приходят к необходимости составления брачного договора до заключения брака. Определившись с основными вопросами и оформив документ, они официально заключают семейный союз.

Статьей 41 Семейного кодекса РФ установлено два варианта заключения: до брака и в любое время в период семейных отношений.

На момент развода или после данной процедуры актуальность договора утрачивается. Соглашение сохраняет силу только в вопросах определения содержания для одного из бывших супругов, устанавливаемое при расторжении брака.

Соглашение между будущими мужем и женой приобретает юридическую силу с момента официальной регистрации брака в органах ЗАГС. Когда стороны женаты, контракт считается действующим с момента удостоверения документа у нотариуса. Стороны вправе предусмотреть конкретный срок или обстоятельство, с которого договор вступит в силу. Например, с момента рождения ребёнка или после 15 лет совместной жизни.

Когда брак аннулируется, соглашение не порождает никаких прав и имущественных обязанностей, заключенный контракт остается только на бумаге.

Можно ли заключить после приобретения имущества?

В документе можно прописать как существующую, так и будущую собственность семейной пары.

Предмет договора, права, обязанности и ответственность сторон

Предметом договора являются правоотношения сторон, которые могут быть урегулированы им согласно действующему законодательству. Семейный кодекс определяет перечень правоотношений, которые входят в предмет брачного контракта. Это права и обязанности в отношении:

1. Расходов на содержание квартиры, например, оплата коммуналки, текущий либо капитальный ремонт, траты на замену сантехники и т.д.
2. Режима собственности на квартиру. Жильё может быть поделено на доли, остаться в совместной собственности или перейти в полное владение одного из брачных партнёров.
3. Приобретения квартиры в будущем. Супруги вправе прописать в контракте точный срок, когда они будут покупать недвижимость, указать доли их взносов или их размер, определить величину расходов на квартиру, к примеру, стоимость ремонта, и распределить указанные расходы между ними.
4. Раздела квартиры на случай развода.
5. Возможного использования квартиры в целях заработка. Например, распределение полученных доходов между супругами от сдачи квартиры в аренду.
6. Выписки из жилища после развода.

Законом категорически запрещено устанавливать в брачном контракте условия, которые касаются:

• 
  Гражданской правоспособности участника соглашения, например, установление запрета для супруга-собственника свободно владеть своей долей недвижимости.

• Гражданской дееспособности стороны сделки, к примеру, ограничение права на распоряжение квартирой, которое выражается в запрете на продажу, обмен, дарение, завещание собственности иным лицам.
• Неимущественных личных правоотношений. Например, муж не имеет права требовать от жены рождения двоих детей и предлагать за это свою долю квартиры.
• Ограничения права на обращение в судебные органы.
• Раздела квартиры в случае смерти одного из брачных партнёров. Для этих целей нужно составлять завещание.

Мерами гражданской ответственности, которые могут быть возложены на сторону, не соблюдающую положения договора, являются:

1. Штраф. Это единовременная выплата определённой денежной суммы за однократное нарушение обязательства. Например, муж по договору обязан каждый год покупать сыну спортивную форму и обувь для занятий в секции. Если он по каким-либо причинам не сделал этого, и вместо него данную проблему решила жена, то при наличии соответствующего условия в контракте она имеет право потребовать с него уплаты штрафа.
2. Возмещение убытков или компенсация. Она применяется, если допущенное стороной нарушение имеет серьёзные последствия. К примеру, жена и муж договорились платить ипотеку в следующей пропорции: муж платит 75%, а жена – 25%. После полной оплаты стороны получают право собственности на квартиру в следующих долях: муж – 3/4 доли, жена – 1/4 доли. Если, например, жена по любой причине не может выплатить свою часть кредита, а муж берёт обязательство жены на себя, то по договору супруга может быть лишена своей доли квартиры.
3. Неустойка. Она применяется для длящихся правонарушений. Например, в обязанности мужа по контракту входит полная оплата коммуналки. Если он не делает этого до наступления крайнего срока, указанного в коммунальных счетах, то выплачивает в пользу жены определённый договором процент от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Для чего нужен и какие задачи решает?

Определить порядок пользования квартирой, решить вопросы распоряжения (продажи или передачи в залог) и установить собственника – главная задача контракта между супругами. Но в зависимости от момента приобретения недвижимого объекта выбирается правильный, по мнению сторон, режим владения.

Контракт на недвижимость, купленную до брака

Недвижимость, принадлежащая одному из супругов, остается только его собственностью. Это правило содержится в части 1 ст. 36 СК РФ.

Зачастую до заключения брака мужчина и женщина живут в так называемом «гражданском браке», если говорить официальным языком – сожительствуют. Когда в течение периода сожительства приобретается недвижимость, возникают вопросы правового характера.

Если обращаться к букве закона, такой недвижимый объект считается купленным до брака. Добрачное имущество признается личной собственностью в соответствии со статьей 36 СК РФ. Если покупателями выступали сожители, которые впоследствии решили оформить свои отношения, необходимо прописать долевой или совместный режим приобретенной квартиры, в противном случае собственник квартиры – лицо, указанное в регистрационных документах.

Внесение вклада в покупку недвижимого объекта необходимо доказать, тогда есть шанс получить долю, соразмерную потраченным деньгам.

Оформление договора избавит стороны от собирания доказательств и долгого судебного процесса. Однако, обращаясь к помощи профессионала для составления документа, нужно иметь бумаги, подтверждающие размер взноса каждой из сторон в общую покупку. Сюда входят чеки, платежные поручения, квитанции, выписки со счёта о переводе средств и прочие финансовые документы.

Оформление документа выполняется самостоятельно или с привлечением специалиста. Квалифицированную помощь можно получить у помощника нотариуса, необходимо только предупредить о своём визите, чтобы у исполнителя была возможность подготовить проект документа.

Контракт на жилье, купленное в браке

Заключение брачного договора на квартиру после получения свидетельства о браке не имеет принципиальных отличий. Процедура оформления соглашения между женатыми парами и лицами, собирающимися совершить такой жизненный шаг, в количестве предъявляемых бумаг, необходимых для составления текста документа.

Помимо документов о регистрации недвижимого объекта необходимо подготовить свидетельство о браке и документальное подтверждение оплаты. Регистрация объекта в Росреестре до недавнего времени удостоверялось свидетельством, сейчас – выпиской из ЕГРН.

Купленное за время брачного союза жильё в большинстве случаев делится пополам. Однако существуют случаи, когда совместное имущество при разводе делится по-другому.

Например, Верховный суд вынес определение, противоречащее законному порядку деления. Бывший супруг заявил требования о разделе квартиры купленной после свадьбы бывшей женой. Договор долевого участия в строительстве был подписан через месяц после получения свидетельства о заключении брачного союза. Спустя месяц сделка прошла государственную регистрацию.

Денежные средства, инвестированные женой в строительство, были получены ею после продажи прежней квартиры.

Нижестоящие суды, руководствуясь ст. 34 СК РФ, поделили совместное жильё поровну. Высшая инстанция обратила внимание на юридически значимое обстоятельство – источник средств для покупки. Важно, чьи денежные средства были потрачены на приобретение квартиры.

Покупка имущественных ценностей в период оформленных семейных отношений, но на личные деньги одного из супругов, исключает данное имущество из режима совместной собственности.

Денежные средства, полученные от покупателя прежней квартиры, по закону являются личной собственностью, не составляют общего дохода и не наживались за время брака. На примере видно, что заключение брака не дает стопроцентной гарантии на обеспеченность жильем после расторжения брака. Брачный контракт между супругами призван:

• зафиксировать права партнёров на недвижимость и определить порядок пользования;
• осуществить цивилизованный раздел нажитых ценностей при расторжении брака.

Если брачным контрактом оговорено право собственности обеих сторон, то впоследствии недовольному супругу будет сложно оспорить установленный режим.

Если куплена в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – распространенный вариант приобретения жилья. Иногда срок ипотеки превышает период брачных отношений, и делить приходится квартиру в залоге банка. Супружеский контракт определяет в такой ситуации не только права и обязанности супругов между собой, но и порядок взаимодействия с банком.

Вариантов покупки квартиры с помощью кредитных средств может быть несколько:

1. Ипотечный договор заключается до вступления в брак одним из супругов. В этой ситуации заёмщик один, но договором молодожёны вправе установить определенный порядок совместного погашения кредита и выделить доли каждого в купленном уже на общие средства жилье.
2. Один из партнёров берёт ипотеку в браке, а второй супруг не привлекается в качестве созаёмщика из-за неподтвержденного уровня дохода или плохой кредитной истории. Если оплата ежемесячных платежей осуществляется одним из супругов, то контракт защищает его личную собственность после развода. Когда платят оба – контракт гарантирует получение каждому пропорционально производимым взносам.
3. Ипотека оплачивается родителями супругов. В таком случае, нужно документально прописать принадлежность большей доли тому, чьи родители внесли первоначальный взнос или платят ежемесячные платежи.
4. Квартира приобретена по специальным ипотечным программам (например, ипотечная система военнослужащих). Поскольку выделяемые денежные средства носят целевой характер – обеспечение жильём военнослужащего, поделить квартиру не удастся. Второй половине зафиксировать свое право на недвижимость поможет только соглашение.

Для оформления нужны дополнительно следующие документы: ипотечный договор, платежные документы, подтверждение обременения на квартиру.

Формы узаконенной документации

Брачный договор (форма) – это соглашение, которое определяет, какое имущество получит каждый из супругов при разводе. Это популярная юридическая практика, позволяющая избежать тягостных судебных разбирательств в будущем. С помощью такого контракта можно обезопасить личную собственность от постороннего посягательства. Составляется по обоюдному согласию в письменном виде.

Существуют следующие формы брачного договора:

1. С совместным режимом собственности.
2. С раздельным имуществом супругов.
3. С личным имуществом.

Соглашение можно заключить до вступления в брак или после. Документ должен соответствовать требованиям, которые выдвигают нормативные акты РФ. Муж и жена должны быть дееспособными при оформлении сделки. Воля каждого из супругов должна соответствовать их волеизъявлению. Контракт составляется по специальной утвержденной форме.

Как составить?

Процедура составления брачного договора имеет некоторые особенности. Часть 2 ст. 41 СК РФ предписывает обязательную письменную форму соглашения и удостоверение нотариусом.

Куда обращаться?

Составлением текста договора стороны могут заняться самостоятельно. Однако незнание основ гражданского и семейного законодательства может сыграть злую шутку: неясные и расплывчатые формулировки, витиеватые фразы – отличное подспорье для оспаривания документа.

Для тех, кто решился довериться профессионалам, есть два пути:

• Обратиться к юристу, практикующему в отрасли семейного права;
• Составить договор непосредственно перед заверением в нотариальной конторе.

Необходимые документы

В процессе составления супружеского соглашения понадобятся следующие документы:

1. Свидетельствующие о приобретении жилья в собственность, содержащие точный адрес, кадастровый номер, технические характеристики;
2. Справки, чеки, квитанции об оплате;
3. О погашении ипотечной задолженности;
4. Подтверждающие факт владения иным жильём и продажи его для вложения средств в настоящую недвижимость;
5. Паспорта;
6. Свидетельство о браке.

Если проект контракта составляется самостоятельно, то для подписи у нотариуса представляется 3 экземпляра.

Что следует указать в документе?

Стороны вправе вносить любые условия, касающиеся имущественных взаимоотношений. В отношении общей квартиры прописываются следующие пункты:

• Режим владения – совместный, долевой, раздельный;
• Какая доля в праве переходит каждому при разводе;
• Порядок пользования во время брака и после, в том числе не собственником;
• Предусмотреть доли детей;
• Обязанность супруга по снятию с регистрационного учёта по месту нахождения квартиры.

Нельзя включать в текст договора положения, которые ущемляют правоспособность и дееспособность сторон, затрагивают личные неимущественные взаимоотношения, родительские обязанности, противоречат законодательству или ставят в неблагоприятное положение одного из супругов.

Кроме этого лучше исключить пункты, не относящиеся к обстоятельствам сделки – выдержки из законов, элементы других видов договоров.

Стоимость оформления

Стоимость документа при самостоятельной подготовке будет равняться только размеру государственной пошлины за удостоверение нотариусом. Сбор в пользу государства составляет 500 рублей для любого вида брачного договора.

Нотариусы оценивают услуги технического характера за составление проекта документа примерно от 15 000 до 20 000 рублей в зависимости от региона. Госпошлина за удостоверение оплачивается сверх тарифа за подготовку проекта соглашения.

Отличия брачного договора с раздельным режимом собственности от соглашения о разделе имущества

В первую очередь отличия касаются формы документа. Брачный договор обязательно требуется заверить у нотариуса, в то время как соглашение составляется просто в письменной форме с подписью обеих сторон и не требует нотариального заверения.
Информация! Брачный договор возможно составить до брака или после. Соглашение о раздельной собственности может быть оформлено даже в процессе раздела имущества при разводе.
Часто делается брачный договор в момент приобретения жилья в ипотеку или на квартиру при продаже.

Изменение условий

Изменение условий брачного контракта возможно двумя способами: по согласованию сторон и через суд. Если семейная пара приходит к выводу о необходимости внесения правок в действующий договор, то партнёры вновь обращаются к нотариусу. Документ с правками будет именоваться соглашением об изменении брачного контракта. Все изменения вносятся в порядке, аналогичном заключению контракта.

Суд может изменить первоначальный текст договора, если сочтет условия неблагоприятными или ограничивающими права одной из сторон. Также основанием вынесения решения суда, удовлетворяющим требование о правках соглашения, является существенное изменение обстоятельств.

Судебная практика

В практике российских судов есть дело, по фабуле которого одна сторона согласно брачному контракту должна была приобрести квартиру в пользу другой стороны после расторжения брака. Однако, по мнению бывшего мужа, его супруга не исполнила своё обязательство. В октябре 2020 г. это дело было рассмотрено в Майкопском городском суде Республики Адыгея.

Итак, бывший супруг потребовал в суде принудить бывшую супругу исполнить обязательство, принятое ею по брачному контракту, и передать ему квартиру, соответствующую условиям договора. Квартира должна быть однокомнатной, находиться не на последнем этаже и не ниже 2 этажа.

В свою очередь, бывшая супруга заявила, что у истца нет никаких оснований требовать квартиру, потому что она выполнила своё обязательство. Ответчица предъявила суду договор по купле-продаже, по условиям которого бывший муж получал в единоличную собственность 1-комнатную квартиру, соответствующую условиям, закреплённым в брачном контракте.

Учитывая этот факт, суд принял решение о том, что ответчица выполнила свои обязательства. Поэтому причины, по которым суд должен принимать сторону истца, отсутствуют. В связи с этим иск бывшего мужа был отклонён.

Нужен ли при покупке в долевую собственность?

Законный режим – совместная собственность. Часть 1 ст. 33 СК РФ изменить законный режим можно, подписав брачный договор.

Заключенное соглашение предъявляется в Росреестр для регистрации долевой собственности. Если семейная пара решит развестись, делить квартиру уже не нужно – за каждым будет закреплена конкретная доля.

Если предполагается пользоваться заёмными денежными средствами банка, то оформить супружеское соглашение о наделении долями лучше до оформления ипотеки.

Какой вариант выбрать

Преимущество брачного договора в том, что он ориентирован в будущее, то есть дает возможность обозначить права и обязанности на ту собственность, которая еще не приобретена. И тем самым снять необходимость определения ее принадлежности в дальнейшем, в том числе и после развода.

Кроме того, участие компетентного специалиста, каким является нотариус, позволит создать юридически безупречный документ.

Одним из главных недостатков брачного контракта можно считать его стоимость. Составление и удостоверение подобного документа требует определенных расходов. Цена зависит от региона, например, в Москве она начинается от 10 000 рублей. К тому же у многих граждан есть определенное предубеждение против заключения контракта, как проявления недоверия к супругу и браку.

Составить соглашение о разделе общего имущества можно и самостоятельно, что существенно сэкономит средства. Это несомненный плюс соглашения. Но составить его, не нарушив ничьих прав или интересов, возможно только в том случае, если между разводящимися супругами сохранились дружеские отношения и они друг другу доверяют.

Недостатком соглашения можно назвать узость его предмета. Кроме сведений о том, какой имущество кому из супругов достанется после развода в него нельзя включить ничего. А брачный договор позволяет урегулировать и некоторые другие вопросы, в частности о денежном содержании. Прежде чем сделать выбор, стоит посоветоваться со специалистом.

Нужен ли при покупке по материнскому капиталу?

В ситуации с покупкой квартиры за средства материнского капитала действует иное законодательство – ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Специальные правила устанавливают обязательное наделение всех членов семьи долями. Дети автоматически становятся собственниками жилья. Отказ от права признаётся ничтожным. Родители не вправе распорядится жильём своих детей по своему усмотрению, до исполнения им 18 лет контроль над сделками осуществляет орган опеки и попечительства.

Изменить установленный законом порядок нельзя. Брачный договор, устанавливающий иной вариант – ничтожен. Заключение его будет бесполезным.